El mercado secundario está compuesto por entidades cono FNMA (Conocida como Fannie Mae), GNMA (Ginnie Mae), FHLMC (Freddie Mac), y otras entidades privadas que están dispuestas a comprar los préstamos originados por entidades financieras.

Estas entidades se encargan de establecer lineamientos para originar estos préstamos y establecen los precios que están dispuestos a pagar por estos mecanismos de inversión esperando un cierto nivel de retorno. Esto conlleva a establecer las tasas de interés que las entidades financieras cargan en sus préstamos.

Con la baja de las tasas de interés en los primeros años de esta década, el crecimiento desmesurado de compañías hipotecarias y el aumento de la competitividad, el mercado secundario fue haciendo más flexibles los lineamientos exigidos a las entidades financieras para otorgar préstamos.

A esto también se agrega el hecho que las entidades que se encargan de evaluar y establecer los niveles de riesgo en los diferentes mecanismos de inversión establecían como bajo riesgo los préstamos hipotecarios dándoles un bajo margen de riesgo con respecto a mecanismos de inversión de “riesgo nulo” como lo son los títulos de tesorería del gobierno de Estados Unidos.

Con todo esto sucediendo en el mercado vimos como entidades financieras fueron creando préstamos más sofisticados como los famosos 80/20; Hipotecas de Solo Interés, 100% sin Seguro de hipoteca (PMI); Préstamos ajustables con opciones de pago (Option ARM); Préstamos sin documentación (NINA); Préstamos con bajos puntajes de crédito o mal historial crediticio, etc.

De estos préstamos no se tenían historial de perdidas y por ende se compararon con los existentes hasta el momento. Por esta razón al empezar a irse a FORECLOSURE tantos préstamos todo el negocio ha tenido que ser reevaluado.

Este año hemos visto como el mercado secundario ha eliminado ciertos tipos de préstamos y en otros que aunque no los elimina totalmente exige un retorno demasiado alto haciendo demasiado costosos los mismos para el consumidor final.

Después de mostrar todas estas consecuencias es cuando la reserva federal se decide a actuar bajando las tasas de interés de los títulos de tesorería haciendo que el mercado hipotecario también cambie sus tasas de interés.

Una de las concepciones erróneas que ha generado en el público este tipo de cambio es que todas las tasas de interés bajan y que todo va a volver a ser igual, pero la realidad es otra.

Ciertas tasas de interés están cambiando, pero el cambio no es en todos los tipos de préstamos. Para un ejemplo los préstamos 80/20 de solo interés que en algún momento cobraban una tasa de interés de hasta un 6% hoy en día no se consiguen por menos de un 7.5%.

Un préstamo sin documentación hoy en día puede estar cobrando alrededor de 8.5%. Mientras que un préstamo regular fijo a 30 años con absoluta documentación puede estar alrededor del 6%.

Esto lo que demuestra es que el margen de riesgo es mucho mayor entre los préstamos y que para poder conseguir un buen interés ya no basta con tener un buen puntaje de crédito sino que además es necesario documentar tanto ingresos como activos líquidos como sea posible.